マンションを相続する際の注意点と手続き、よくあるトラブルについて弁護士が解説

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マンション相続

相続財産の中に「マンション」が含まれている場合、現金とは異なり、単純に金額で分けることができないため、トラブルに発展するケースが少なくありません。

「親が住んでいたマンションをどう分ければいいのか？」、「空き家になった後の管理費はどうする？」、「賃貸に出している場合は？」といった疑問や不安を抱えている方は多いでしょう。

本記事では、相続問題に詳しい弁護士の視点から、マンション相続の注意点と円滑に進めるためのポイントを解説します。

1. マンションの相続でよくあるトラブル

マンションは資産価値が高い一方で、共有状態になりやすく、以下のようなトラブルが頻発します。

「分けられない」ことによる対立 現金なら1円単位で分けられますが、マンションは物理的に切り分けることができません。誰が取得するのか、誰が住むのか、売却して分けるのかで意見が割れます。
管理費・修繕積立金の負担問題
遺産分割が決まるまでの間も、管理費や積立金は発生し続けます。「住んでいないのに払いたくない」という相続人が現れると、滞納リスクが生じます。
「共有名義」による将来の塩漬け
兄弟などで安易に共有名義にしてしまうと、将来売却しようとした際に全員の同意が必要となり、一人でも反対（あるいは認知症などで意思疎通不可）になると何もできなくなります。
評価額の乖離 「時価（売れる金額）」、「相続税評価額」、「固定資産税評価額」には差があります。公平に分けようとしても、どの基準で計算するかで揉める原因になります。

マンションをどのように分けるかには、次の４つの手法があります。

方法	内容	メリット	デメリット
現物分割	特定の相続人がマンションを取得する。	原則的な分け方であり、住み慣れた家を守ることができる。	不動産以外の財産が少ないと不公平あるいは合意が難しくなる。
代償分割	一人がマンションを取得し、他の相続人に現金（代償金）を支払う。	現物分割が相当でない場合に選択される。不公平を解消しやすい。	取得者にまとまった現金が必要。
換価分割	マンションを売却し、経費を引いた現金を分ける。	現物分割も代償分割も難しい場合に選択される。最も公平に分配できる。	売却の手間と売却金額によっては譲渡所得税がかかる。
共有分割	マンションを相続人で共有名義にする。	現物分割、代償分割、換価分割も難しい場合に選択される。	共有関係の解消は共有分割手続による必要があり、問題の先送りの面は否めない。

相続が発生してから名義変更が完了するまでの一般的な流れです。

亡くなった方が賃貸経営をしていた場合、手続きはさらに複雑になります。

✓賃借人への通知と賃料振込先の変更
新たなオーナーが決まるまでの賃料は、相続人全員の共有財産となります。速やかに管理会社や借主へ連絡する必要があります。
✓預り保証金の承継
将来、借主が退去する際に返還すべき「保証金・敷金」の返還義務も引き継ぐことになります。
✓所得税の準確定申告
亡くなった年の1月1日から死亡日までの賃貸所得について、相続開始から4か月以内に申告しなければなりません。