共有物の分割に関するQ＆A

名古屋の弁護士による相続・遺言相談 > 共有物の分割に関するQ＆A

１　こんな悩み抱えていませんか

・共有不動産を売却したいが、他の共有者が同意しない

・共有持ち分を相続したが、他の共有者と交流もなく共有関係を解消したい

・共有不動産の賃料を公平に分配してもらえない

・共有持ち分を買い取った業者との交渉に悩んでいる

・共有持ち分しか財産がない人から債権回収したい

・共同で相続した土地を売却したいが他の相続人が反対している

・他の共有者から共有物分割の調停や裁判を起こされた

共有物についてこのような悩みを抱えている方は多くいらっしゃると思います。

また、共有関係を放置しておくことには、共有物の管理が煩雑である、共有物を有効活用できない、誰か一人が固定資産税を全額支払い他の共有者へ請求しなければならないといった問題があります。

放置していると相続が発生し、共有者がどんどん増えてしまう、そんなこともありえます。このように共有関係は本来望ましくない形態であると言えます。

こういった問題については共有物分割請求という手続をとることで解決が可能です。

２　共有物分割請求とは

共有物分割請求とは、共有物の共有関係を解消する制度です。各共有者はいつでも共有物の分割を請求することができます（民法２５６条１項）。協議が調えば、自由な方法で分割をすることができます。

仮に、「協議が調わない」とき、または、他の共有者が協議に応じないため「協議をすることができないとき」には、共有物分割請求訴訟を裁判所へ提起することができます（民法２５８条１項）。

３　分割方法

まず、共有者間で協議（裁判上の和解も含みます）が調えばどのような方法でも構いません。

次に、協議が整わないときや協議ができないときは裁判所の判決によって決まることになります。

判決による場合はまずは、①物理的に共有物を分割する現物分割または、②賠償分割（持ち分以上の現物を得た共有者が他の共有者へ持ち分以上の部分の対価を支払う）という方法によることになります。

現物分割や賠償分割ができない場合は、換価分割（競売によって売却して代金を分ける）になります。

４　現物分割できない場合

例えば、建物などは物理的に分割が不可能ですので現物分割はできません。もっとも区分所有にすることが可能な建物であれば現物分割も可能ですが、この場合は建物図面が必要になります。

土地（更地）については分筆することで現物分割も可能ですが、分筆することで土地の面積が極めて小さくなり土地としての効用を害するときには「価格を著しく減少させるおそれがあるとき」（民法２５８条３項）にあたり、現物分割はできません。

５　共有物が複数ある場合の分割方法

共有物が複数ある場合にはそれらの共有物を一括して分割の対象として、それぞれの物を各共有者が単独所有する方法も可能です。過不足が生じる場合にはその分の対価を支払うことでの調整も可能です。

６　他の共有者から持ち分を買い取りたい場合

①通常の不動産の場合、売り主の同意がなければ買い取ることはできません。しかし、共有物の場合には共有物分割請求をすることで買い取ることができます。この場合、共有者の一人が全部の所有権を取得し、他の共有者に代償金を支払う賠償分割の方法によることになります。

②もっとも、賠償分割の場合、共有者間で賠償分割することについて同意があり、かつ代償金の支払い資力があることが前提となります。一方的に共有者の一人が賠償分割を希望しても、他の共有者が反対している場合あるいは資力に乏しい場合には、賠償分割は現実には不可能です。

７　換価分割について

不動産を売却して金銭を分配する方法が換価分割となります。

換価分割には共有者の合意による任意売却と裁判所の判決による競売とがあります。

任意売却については競売よりも高く売れるというメリットがある一方、共有者の合意が必要なので、一人でも反対していると売却できないというデメリットがあります。

競売の場合は、売却に反対している共有者がいても可能であるというメリットがある一方、売却価格は３割程度安くなり（競売減価）、また、競売費用として５０万円から１００万円程度の予納金を裁判所に納めないといけないというデメリットがあります（競売が成立すれば売却代金から予納費用はかえってきますが、競売が成立しないと費用はかえってきません）。

８　共有持ち分を取得した不動産業者との交渉

近時、共有持ち分を買い取る不動産業者が増えており、そのような広告もよく目にします。このような業者との交渉に悩まれる方もいらっしゃると思います。

不動産業者は持ち分の取得のために購入費用や登記費用といって経費をかけており、また利益を出すことを目的としているので交渉は簡単ではありません。もしかしたら「交渉に応じないなら競売にかける」などと言われているかもしれません。

しかし、共有物について常に競売になるわけではありません。また、共有物分割請求訴訟で全面的価額賠償により業者の持ち分を適正価格にて買い取ることも可能です。

９　共有持ち分を有する債務者からの債権回収方法

まず共有持ち分を差押え、競売するという方法が考えられます。しかし、この場合、競売により取得できるのは持ち分だけであり、共有物全部を競売した場合に比べて金額がどうしても安くなり、債権回収としては十分ではありません。

この場合、債権者代位権を行使して共有物分割訴訟を提起する方法が考えられます。債権者代位権は、債権者が債権を保全するために債務者が有している権利を行使できる権利のことをいいます。債権者代位権を行使して共有物分割訴訟を提起することで、価額賠償であれば代償金を、競売であれば持ち分に応じて競売代金を受け取ることができるので、債権の回収をすることができます。

10　遺産の共有と共有物分割請求

遺産である不動産を複数の相続人が相続した場合、不動産は共同相続人の共有状態となります。ではこの場合共有物分割請求はできるのでしょうか。

この場合、共有物分割請求はできません。遺産の共有状態の解消のためには遺産分割手続による必要があります（最高裁昭和６２年９月４日判決）。もっとも遺産分割手続においても、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割といった様々な分割方法が可能です。

なお、相続人の一人が持ち分を第三者へ譲渡してしまった場合、持ち分を取得した第三者は共同相続人を相手に共有物分割請求を行うことができます（最高裁昭和５０年１１月７日判決）。この場合、第三者の持ち分と共同相続人の持ち分とに分割するのみであり、共同相続人間では依然として遺産分割を行う必要があります。

１１　共有物の分割を行いたいのですが、行方不明の共有者がいます。

共有者の一部が所在不明の場合、共有物の分割の協議を行うことができません。

この場合は、「所在等不明共有者の持分取得決定」の制度（民法２６２条の２）の利用が考えられます。

「所在等不明」とは戸籍や住民票等での追跡調査をつくしても不明である場合をいいます（協議の不明）。

この場合、他の共有者（申立共有者）の請求により、所在等不明共有者の持分を申立て共有者へ取得させることができます。

裁判所が所在等不明者の持分取得決定をするには、申立共有者が裁判所が定める金額を供託する必要があります。供託金額については、固定資産税評価額、不動産鑑定書等をもとに裁判所が決定すると想定されています。

裁判所によって所在等不明共有者の持分取得決定がなされると、申立共有者は所在等不明者の持分を取得することになります。一方で、所在等不明共有者は申立共有者に対して取得した持分の時価相当額の支払を請求することができます（民法２６２条の２台４項）。所在等不明者は申立共有者が供託した供託金の還付を受けることができ、供託金が時価総合額より少ないときは、その差額も請求することができます。