共同住宅（マンション、アパートなど）が遺産にあり、ほしいがどうすればいいの？

マンションやアパートが故人の自宅だった場合、評価はどうなるのか？

自宅については通常固定資産税評価額にて算定することが多く、それほど問題にはなりません（相続税評価額では租税政策上の各種控除がなされ、適正価格より低額になっていることが多くあり、その場合、相続税評価額はそのままの金額では採用しません。）。

遺産に収益不動産が含まれていたら何に気を付けるべきか？

しかし、マンションやアパートといった収益不動産については賃料という収益が発生するため、その価格をいくらにするかで問題となることがあります。

遺産に収益不動産が含まれていた場合の評価はどうするのか？

まずは不動産業者の無料の査定（簡易査定）の利用が考えられます。これは便利ではありますが、実際は依頼人の要望に沿って高めや低めに算定することがされるので客観的な資料とはいえません。

不動産の評価方法は主に3つ

不動産の評価方法には、原価法（積算価格）、取引事例比較法（比準価格）、収益還元法（収益価格）があります。

原価法はコスト面に着目した方法で、例えば同じ建物を建てるとしたらいくらかかるかを計算し、そこから建物の状態に応じて減価修正する方法です。

取引事例比較法は近隣地域または同一需給圏内の類似地域等の中から対象物件と利用状況の類似する不動産の取引事例を収集して価格を求める方法です。

収益還元法は、対象不動産の純収益から不動産の価格を求める方法です。一定期間の純収益を期待利回りで割って算出します。

3つの評価方法によって不動産の評価額は変わる

上記３つの方法をどの程度勘案するかにより価格も異なってきます。当事者間で価格について合意ができない場合は、当事者にて不動産鑑定士に依頼をして鑑定をしたり、裁判手続において裁判所の選任した不動産鑑定士による鑑定したりすることなります。

収益不動産は評価額が遺産トラブルの元になることが多い

収益不動産についてはその価格をいくらにするかで争いになることが多く、その中身も専門的であるため、弁護士に依頼した方がよいかと思います。

当事務所では裁判所で鑑定委員を務める不動産鑑定士と協力関係にあり、安心してお任せいただけます。

アパート・マンションの賃料も遺産になるため注意

また、賃料については、遺言により収益不動産の帰属が決まっている場合は別ですが、遺産分割を行う必要がある収益不動産の果実については、遺産とは別の財産として法定相続分に従い各相続人が当然に権利を取得することになります。

遺産分割を行うにあたっては賃料等の果実の清算についても決めておく必要があります。賃料について取り決めをしておかないと、後々になって他の相続人から賃料は遺産とは別という理由で精算を求められてびっくりするという事態も起こりかねません