地目が田や畑となっているが宅地化が可能な土地についての評価額で意見が分かれていて困っています

市街化調整区域内になる農地については、宅地への転用が困難であり評価は低くなります。農地の売買には農業委員会の許可が必要であり、買主が農家であることが必要となります。現在では農家も後継者不足に悩んでおり、買主を探すのは困難であり、評価は低くせざるを得ません。そのため固定資産税評価額を基準に算定すること多いです。

一方で、市街化区域にある農地については宅地への転用が可能なので、宅地と同様に評価するべきとなります。