共有物の分割に関するQ&A

1 こんな悩み抱えていませんか

共有不動産を売却したいが、他の共有者が同意しない

・共有持ち分を相続したが、他の共有者と交流もなく共有関係を解消したい

・共有不動産の賃料を公平に分配してもらえない

・共有持ち分を買い取った業者との交渉に悩んでいる

・共有持ち分しか財産がない人から債権回収したい

・共同で相続した土地を売却したいが他の相続人が反対している

 

共有物についてこのような悩みを抱えている方は多くいらっしゃると思います。

また、共有関係を放置しておくことには、共有物の管理が煩雑である共有物を有効活用できない誰か一人が固定資産税を全額支払い他の共有者へ請求しなければならないといった問題があります。

 

放置していると相続が発生し、共有者がどんどん増えてしまう、そんなこともありえます。このように共有関係は本来望ましくない形態であると言えます。

こういった問題については共有物分割請求という手続をとることで解決が可能です。

 

2 共有物分割請求とは

共有物分割請求とは、共有物の共有関係を解消する制度です。各共有者はいつでも共有物の分割を請求することができます(民法256条1項)。協議が調えば、自由な方法で分割をすることができます

仮に、協議が調わない場合(他の共有者が協議に応じない場合も含まれます。)には、共有物分割請求訴訟を裁判所へ提起することができます(民法258条1項)。

 

3 分割方法

まず、共有者間で協議(裁判上の和解も含みます)が調えばどのような方法でも構いません。

次に、協議が整わない場合は裁判所の判決によって決まることになります。判決による場合は原則として物理的に共有物を分割する現物分割となります。多少の過不足が生じる場合にはその分の対価を支払うことでの調整も可能です。

現物分割ができない場合には、換価分割(共有物を売却し、その代金を分配する)代償分割(持ち分以上の現物を得た共有者が他の共有者へ持ち分以上の部分の対価を支払う)という方法によることになります。

 

4 現物分割できない場合

例えば、建物などは物理的に分割が不可能ですので現物分割はできません。もっとも区分所有にすることが可能な建物であれば現物分割も可能ですが、この場合建物図面が必要になります。

土地(更地)については分筆することで現物分割も可能ですが、分筆することで土地の面積が極めて小さくなり土地としての効用を害する場合には「価格を著しく減少させるおそれがあるとき」にあたり、現物分割はできません。

 

5 共有物が複数ある場合の分割方法

共有物が複数ある場合にはそれらの共有物を一括して分割の対象として、それぞれの物を各共有者が単独所有する方法も可能です。過不足が生じる場合にはその分の対価を支払うことでの調整も可能です。

 

6 他の共有者から持ち分を買い取りたい場合

通常の不動産の場合、売り主の同意がなければ買い取ることはできません。しかし、共有物の場合には共有物分割請求をすることで買い取ることができます。この場合、共有者の一人が全部の所有権を取得し、他の共有者に代償金を支払う全面的価額賠償の方法によることになります。全面的価額賠償の方法は判例によって認められていますので、この制度があることを前提に交渉を進めることができます。

 

7 共有持ち分を取得した不動産業者との交渉

近時、共有持ち分を買い取る不動産業者が増えており、そのような広告もよく目にします。このような業者との交渉に悩まれる方もいらっしゃると思います。

不動産業者は持ち分の取得のために購入費用登記費用といって経費をかけており、また利益を出すことを目的としているので交渉は簡単ではありません。もしかしたら「交渉に応じないなら競売にかける」などと言われているかもしれません。

しかし、共有物について常に競売になるわけではありません。また、共有物分割請求訴訟で全面的価額賠償により業者の持ち分を適正価格にて買い取ることも可能です。

 

8 共有持ち分を有する債務者からの債権回収方法

まず共有持ち分を差押え、競売するという方法が考えられます。しかし、この場合、競売により取得できるのは持ち分だけであり、共有物全部を競売した場合に比べて金額がどうしても安くなり、債権回収としては十分ではありません。

この場合、債権者代位権を行使して共有物分割訴訟を提起する方法が考えられます。債権者代位権は、債権者が債権を保全するために債務者が有している権利を行使できる権利のことをいいます。債権者代位権を行使して共有物分割訴訟を提起することで、価額賠償であれば代償金を、競売であれば持ち分に応じて競売代金を受け取ることができるので、債権の回収をすることができます

 

9 遺産の共有と共有物分割請求

遺産である不動産を複数の相続人が相続した場合、不動産は共同相続人の共有状態となります。ではこの場合共有物分割請求はできるのでしょうか。

この場合、共有物分割請求はできません。遺産の共有状態の解消のためには遺産分割手続による必要があります(最高裁昭和62年9月4日判決)。もっとも遺産分割手続においても、現物分割代償分割換価分割共有分割といった様々な分割方法が可能です。

なお、相続人の一人が持ち分を第三者へ譲渡してしまった場合、持ち分を取得した第三者は共同相続人を相手に共有物分割請求を行うことができます(最高裁昭和50年11月7日判決)。この場合、第三者の持ち分と共同相続人の持ち分とに分割するのみであり、共同相続人間では依然として遺産分割を行う必要があります

 

10 弁護士費用(税等別)

【交渉】

着手金 20

報酬金 分割により取得した金額または持ち分価格の%(最低金額20万円)

 

【訴訟提起】

着手金 30

報酬金 分割により取得した金額または持ち分価格の%(最低金額20万円)

交渉から訴訟に移行した場合は追加着手金10万円

相続・遺言問題でお悩みの方はご相談ください。 052-462-8418

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