不動産の相続でお困りではありませんか?

親から実家や土地を相続することになったものの、何から手をつければいいのか分からず、そのまま時間だけが過ぎてしまっている――不動産の相続では、こうした状況がとても多く見られます。現金と違って簡単に分けられない不動産は、相続人同士の話し合いがまとまりにくく、トラブルに発展しやすい財産でもあります。この記事では、不動産相続でよくある悩みと、弁護士に依頼することでどう解決できるのかを説明します。

不動産相続に関して、こんなお悩みはありませんか?

相続した不動産を兄弟姉妹で分割する方法がわからない
土地・建物の名義変更・相続登記を放置してしまっている
遺産分割協議がまとまらず、不動産の相続手続きが進まない

一つでも当てはまる方は、この記事で紹介する内容が参考になるはずです。順番に見ていきましょう。

不動産は「分けにくい財産」だからこそトラブルになりやすい

預貯金であれば、相続人の人数で単純に割ることができます。しかし不動産は、そのままの形で複数人に分けることができません。そのため、実際の分割では主に次のような方法がとられます。

現物分割
誰がそのまま不動産を相続する方法
代償分割
不動産を相続する人が、他の相続人に相続分に見合うお金(代償金)を支払う方法
換価分割
不動産を売却し、その代金を相続人で分ける方法
共有分割
複数の相続人がそれぞれの持分で共有名義にする方法

どの方法を選ぶかによって、相続人ごとの損得や住み続けられるかどうかが変わってくるため、話し合いがまとまらない大きな原因になります。特に「実家に住み続けたい相続人」と「公平に現金で分けたい相続人」の希望が食い違うケースは非常に多く見られます。また、不動産の評価方法を巡って意見が対立することも多々あります。

共有名義の不動産で起こりやすい相続トラブルの具体例

話し合いがまとまらないまま、とりあえず全員の共有名義にして相続登記を済ませる、というケースも少なくありません。しかし、共有名義には次のようなトラブルの種が潜んでいます。

売却や活用に全員の同意が必要になる
共有不動産を売る、大規模に修繕する、といった場面では共有者全員(または持分の過半数)の同意が必要になり、一人でも反対すると身動きが取れなくなります。

共有者がさらに相続で増えていく
共有者の一人が亡くなると、その持分がさらにその子どもたちに相続され、共有者の数がどんどん増えて収拾がつかなくなることがあります。

共有者の一人と連絡が取れなくなる
共有者が遠方に住んでいたり、疎遠になっていたりすると、話し合いそのものができなくなることがあります。こうした事態を見越して、2023年4月の民法改正では、共有者の一部が不明・音信不通になっている場合でも、裁判所の関与によって持分を取得したり、不動産を売却したりできる制度が新設されました。ただし、いずれも一定の手続きが必要になるため、共有名義を選ぶ前に、将来のリスクまで見据えて検討することが大切です。

共有不動産の評価額を巡って意見が対立する

共有状態を解消するにしても、不動産の評価額をどう算定するかで意見が対立することがあります。

名義変更・相続登記を放置するとどうなるか

「とりあえず名義変更は後回しにしている」という方も多いのですが、2024年4月1日から相続登記が義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります(過去に発生した相続についても対象になるため、まだ登記をしていない不動産がある場合は注意が必要です)。

登記を放置している間に相続人の一人が亡くなり、相続人がさらに増えてしまうと、後になるほど手続きが複雑になります。名義変更は「いつかやる」ものではなく、遺産分割の話し合いと合わせて早めに進めるべき手続きです。

遺産分割協議がまとまらないときに知っておきたいこと

不動産をめぐる遺産分割協議は、相続人の人数が多い、実家に住んでいる相続人がいる、といった事情が重なるほど長期化しがちです。また、2023年4月の民法改正により、相続開始から10年を経過すると、特別受益(生前贈与など)や寄与分(介護など特別な貢献)を考慮した分割の主張が原則としてできなくなり、法定相続分に沿った分割になるというルールも導入されています。話し合いを先延ばしにすることが、結果的に自分の取り分に影響することもあるため、早めに専門家を交えて進めることをおすすめします。